空室対策目的でペット可物件にする前の注意点！防音対策をしっかりしないと空室が増加するかも

近年では、賃貸物件の空室対策として、今までペット不可だった物件を「ペット可」物件に切り替える方法が注目されています。もともと日本では、犬や猫などのペットを飼うご家庭は多かったのですが、コロナ禍以降、ペットを飼い始める方がさらに増えているという情報を見かける機会が増えていることもあり、賃貸物件オーナーの中には「ペット可にすれば入居募集がしやすくなるのではないか？」と考える方が多くなっているようです。

特に、現在のペット事情を鑑みると、犬や猫を迎える時には、単なるペットとしてではなく家族の一員として考える人が増えていて、大型犬なども家の中で家族と一緒に生活するというスタイルが当たり前になっています。ただ、賃貸業界では、まだまだペット可物件の数がそこまで多いとは言えず、ペットの飼育は禁止している物件の割合の方が圧倒的に多いと言われています。実際に、大手賃貸検索サイトで調べてみても、東京などの首都圏ですら、ペットの飼育を認めている物件は全体の10%強程度しかない状況なのです。こういった事情から、入居者の募集に苦労している物件オーナー様の中には、「ペット可」にすることで「ペットと一緒に暮らしたい」と考えている方にアピールできると考えてしまうのだと思います。

ただ、もともとペット不可だった物件がペット可物件に切り替える場合、さまざまな点に注意しなければ、空室改善どころか余計に空室が生じてしまうリスクが高くなる可能性があります。そこでこの記事では、近年、空室対策として有効と言われている、ペット可物件への切り替えについて、防音工事会社が考える注意点とその対策を解説します。

ペット可にするメリットと注意点について

賃貸物件の空室対策には、さまざまな手法が存在します。ただその中でも、ペット不可であった物件がペット可に切り替えるという対策は、非常に効果的な方法とみなされています。

冒頭でご紹介したように、日本では昔から犬や猫などのペットを飼育する方が多い反面、賃貸物件ではペットの飼育が禁止されている物件の方が多いため、ペット可にするだけで入居希望者の分母を増やせるからです。さらに、物件としては多額のコストをかけてリフォームなどしなくても、「入居条件」を変更するだけで、入居希望者の分母を増やせると考えられることから、非常に効果的な方法とみなされているのです。

それでは、ペット不可物件をペット可にすることは、空室対策としてどのようなメリットがあり、その一方デメリットはないでしょうか？ここでは、メリット面と注意点をまとめてご紹介します。

ペット可に切り替えるメリットについて

まずは、物件の空室対策として、ペット不可をペット可に切り替える場合のメリットからです。この方法には以下のようなメリットが考えられます。

入居率の改善

ペット可にするというのは空室対策が目的な訳ですし、最大のメリットとなるのは物件の入居率を改善することができる点でしょう。上述したように、近年ではペットは単なる愛玩動物として飼うのではなく、家族の一員として迎える方が多いです。したがって、比較的大きな動物である犬でも室内飼いを希望する方が多くなっています。しかし、ペット文化が根付いている日本でも、ペット可の物件はまだ少なく、賃貸に住む場合には「動物を飼うことができない…」という事情があります。
ちなみに、一般社団法人ペットフード協会が過去に行った調査では、現在ペットを飼っていない人の今後のペットの飼育意向率（2022年度）について、犬が「17.1％（現在の飼育率は11.1％）」、猫が「13.8％（同9.6％）」となっています。つまり、住環境の問題などが解消できれば、犬や猫などを迎えたいと考えている方はかなりの数いるのです。ペット不可物件が「ペット可」にするということは、こういった層の方を入居対象者にすることが出来ますので、現状よりも入居率を向上させることが期待できます。

収益の改善

物件の入居率が向上すれば、家賃収入が増えるわけですので、それだけでも収益改善が期待できます。もちろん、ペット可物件に切り替えるためには、今までなかった設備の導入が必要になったりしますので、いくらかの初期投資が必要になる場合もあります。しかし、ペット不可物件をペット可にすることで、家賃をあげられるというメリットもありますので、かけたコストは早期に取り戻すことも可能です。ペット可物件は、ペット用の設備を設置する、退去時のクリーニング費用が高くなる可能性が高いなどの理由から、家賃や敷金が高く設定されるのが一般的です。したがって、さまざまな要因で収益の改善が見込めます。

退去率が改善

どのような賃貸物件でも、一度入居してもらった人には、出来るだけ長く住んでもらいたいと考えるはずです。長く住んでもらえば、居室のリフォームなどにコストをかける必要がありませんし、入居募集のためのコストもかかりません。実は、ペット可物件は、そうでない物件と比較すると、「長期的に入居してもらえる可能性が高まる」というメリットがあるのです。これは、賃貸業界の中でも「ペット可」物件がまだ少ないのが要因で、探してもペットと一緒に引っ越せる物件がなかなかないことから、一度入居してもらえば長く住んでもらうことができる可能性が高いのです。

このように、ペット不可物件がペット可にするという空室対策には、さまざまなメリットが存在します。

ペット可物件への切り替えの注意点

それでは、ペット不可物件が空室対策としてペット可にする場合の注意点もご紹介します。近年では、空室対策を目的にペット可に切り替える物件が増えていると言われますが、以下の点を抑えておかなければ後悔する結果に繋がるかもしれません。

騒音問題が発生する可能性が高くなる
もともとペット不可だった物件がペット可に切り替える場合、物件内で騒音問題が発生する恐れがある点に注意しなければいけません。ペットを飼育するということは、足音や鳴き声などの騒音が発生します。しかし、もともとペット不可だった物件は、犬や猫などが生じさせる騒音を想定していないため、他の居室に音が筒抜けになってしまう可能性があるのです。
悪臭問題が発生する可能性がある
犬や猫は、人間と同じく糞や尿を出します。人間であれば、決められたトイレがありますので、糞尿の臭いなどが問題になることはありませんが、犬や猫の場合そうではありません。ペット用のトイレに糞尿をさせるのですが、それらは廃棄物としてゴミ置き場に出されることになるため、ゴミ集積場周辺に悪臭が漂う可能性があります。また、頻繁に身体を洗ってあげないと、動物特有の体臭が付きますので、この匂いも問題になることがあります。

もともとペット不可だった物件が空室対策を目的にペット可にした場合、上記のような問題が発生する可能性がある点に注意しなければいけません。そして、このような問題は、既存入居者の退去につながるリスクがあるということも頭に入れておきましょう。既存の入居者の中には、「ペット不可だから」を理由に入居している人もいないとは限りません。例えば、「犬の鳴き声はうるさいからない方が良い」「犬もしくは猫アレルギーを持っている」などと言った方であれば、ペット可にすることが退去につながる可能性もあるのです。

空室対策で「ペット可」にするなら防音対策が必須！

ここまでの解説で分かるように、もともとペット不可だった賃貸物件が、空室対策としてペット可に切り替えるという方法は、入居率改善や収益改善という面で見れば、非常に効果的な対策と考えられます。これは、ペットと一緒に暮らしたいと考えている人の数からすると、ペット可物件の数が圧倒的に足りないからです。上述したように、首都圏などでさえ、全体の10%程度しかペット可物件がないと言われていますし、空室率に悩んでいる物件であれば「すぐにでもペット可にしたい！」と考えてしまうかもしれません。

しかし、もともと物件内でペットの飼育を想定していなかった賃貸の場合、いくら空室改善を目的だったとしても、そこまで単純な話ではありません。ペット可にすれば、「ペットを飼いたい」「ペットを飼っている」方が新たな入居対象者になるのは間違いありませんが、「ペットを飼っている人がいない物件を探す」という方も一定数いるのです。世の中には、動物にアレルギーを持っている人もいますし、共用部に犬や猫の毛や糞尿が残されて入居者間のトラブルが発生してしまう可能性も高くなります。

さらに、最も大きな問題としては、ペットが生じさせる音の問題です。犬や猫は、人間と比較すると体は小さいものが多いですが、鳴き声については、ピアノなどの楽器と同レベルの音量となります。ペット可物件は、ペットを飼育しない人も同じ物件内に住むわけですので、こういった方の快適な生活環境を整えることは物件オーナーの義務となります。万一、ペット可物件に切り替えることで、絶え間なく騒音が発生する物件になってしまうと、もともとそこに住んでいた住人さんが引っ越してしまい、入居率がより悪化してしまう可能性もあるでしょう。

したがって、空室対策を目的にペット可にしようと考えているのであれば、何らかの防音対策が必須となると考えておきましょう。

ペット可にする際に必要な防音対策について

もともとペット不可だった物件が空室対策のためペット可に切り替える場合、防音対策をしっかりと行うべきです。「ペット専用物件」にするのであれば、ペットの足音や鳴き声に理解のある方が多いのですが、ペット可物件は、ペットを飼育していない方も入居します。特に、もともとペット不可だった物件の場合、「ペットの鳴き声などの心配がないから」という理由で物件を選んでいる可能性もあるのです。

したがって、途中でペット可に切り替えを検討した時には、以下のような防音対策を施したいうえ、既存入居者に対してペット可にすることをきちんと説明しなければならないと考えておきましょう。

窓の防音対策

犬の鳴き声は、小型犬で80dB程度、大型犬になると90dBを超えると言われています。これは、自宅で演奏するなら防音室が必須とされるピアノと同レベルの音量ですので、何らかの防音対策を行わなければ入居者から騒音の苦情が入るでしょう。犬は、きちんとしつけをしても吠えやすい犬種がありますし、1匹が吠えると他の部屋の犬にも伝染してしまうなどと言った問題があります。そして、こういった鳴き声などは窓の防音性の低さから、音漏れや侵入がしやすくなります。特に、築古の賃貸物件の場合、アルミサッシに単板ガラスという組み合わせが多く、防音性の低さが問題となり騒音トラブルに発展するケースが多くなります。したがって、こういった物件がペット可に切り替える場合には、窓部分の防音を目的に、二重窓や防音ガラス、樹脂サッシへの入れ替えを検討しましょう。

床の防音対策

ペットによる騒音トラブルでは、足音が原因になる場合も多いです。犬や猫は、人間よりも体重が軽いですし、軽やかに移動することから、足音はそんなに響かない…と考えている人もいます。しかし、犬や猫が物件内を移動する際には、フローリングに爪が当たり、カチャカチャと言った音が階下に響いてトラブルに発展するケースがあるのです。また猫に関しては、高所が好きな動物であることから、床に飛び降りた時の衝撃音が問題になることが多いです。こういったことから、空室対策でペット可にする場合には、足音によるトラブルを防止するため、遮音フローリングの導入やクッション性の高いカーペットの導入がおすすめです。

壁の防音対策

最後は壁の防音対策です。犬や猫の鳴き声は、壁の防音性の低さが原因となる場合があります。特に木造の賃貸アパートなどは、そもそも壁の防音性が高くないため、隣人の生活音でトラブルになることもあります。このような物件でペットの飼育を許可すると、高確率で騒音トラブルに発展するでしょう。この場合、壁の中に吸音材や遮音シートを設置するという対策が有効です。なお、ペット可にする場合、居室のクロスについてはペット専用の物を導入するのがおすすめです。ペット専用のクロスであれば、引っ掻きに強い、臭いが付きにくいなどの効果がありますので、入居者にアピールすることができます。

今までペット不可だった物件が空室対策を目的にペット可に切り替える場合、入居者間のトラブルを防止するためにも、上記のような防音対策が必須だと考えてください。また、共用部でのペットの扱いについても、きちんとルールを作り、それを守らせる必要があります。このような基本的な対策をきちんと施し、既存入居者に対して書面などで事前に知らせておけば、大きなトラブルになることもないと思います。

まとめ

今回は、賃貸物件の空室対策として注目されている「ペット可」への切り替えについて、そのメリットと注意点を解説しました、

記事内でもご紹介しているように、日本はペット文化が浸透していることもあり、犬や猫などのペットと一緒に暮らしたいと考えている方は多いです。しかし、自分の持ち物件ではなく賃貸に住む限りはペットを迎えるのはなかなか難しいのが実情なのです。ペット可の物件は、全体の10%にも満たないというような状況で、自分の居住エリアの中でペット可物件を見つけることができないと悩む方は少なくないのです。したがって、ペット不可物件をペット可に切り替えることができれば、入居対象者の分母を一気に増やすことができ、収益改善の実現が期待できるわけです。

ただ、ペットを飼育するということは、鳴き声や足音と言った騒音が発生しますので、ペット可に変更する前にはこういった問題が発生しないような防音対策が必須です。これから、空室対策を目的にペット可を検討している物件オーナー様がいれば、防音に関しては阪神防音にお任せください。